Nueva disposición de la DIAN genera dudas y preocupación en administradores y residentes.
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha emitido un pronunciamiento clave que impactará a los conjuntos residenciales organizados bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Según la entidad, aquellas propiedades que obtienen ingresos mediante el alquiler de zonas comunes, como salones sociales, canchas deportivas, piscinas y parqueaderos para visitantes, deberán facturar y pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Esta disposición, que tiene como base el artículo 462 del Estatuto Tributario, extiende una medida que anteriormente aplicaba solo a propiedades comerciales o de uso mixto, abarcando ahora también a los conjuntos netamente residenciales. El anuncio ha generado inquietud entre administradores, residentes y gremios del sector, quienes han manifestado la necesidad de aclarar varios puntos cruciales sobre su aplicación y posibles sanciones para quienes no cumplan con la norma.
El IVA no afecta las cuotas de administración
Ante la preocupación generada en múltiples conjuntos residenciales, Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la DIAN, hizo una importante precisión. “Cuando los conjuntos residenciales organizados como propiedad horizontal prestan servicios tales como el alquiler de zonas húmedas, piscinas o salones comunales, están prestando servicios que están gravados con el IVA. En consecuencia, deben declarar el IVA y expedir la correspondiente factura electrónica.”
Expertos en propiedad horizontal
Jefferson Duque Herrera, representante legal de la empresa Asesores y Administradores de Propiedad Horizontal, aclaró que la DIAN no ha tocado las expensas comunes ni las cuotas de administración. “Hemos visto que en algunos medios de comunicación se ha desinformado a la gente, diciendo que todas las propiedades horizontales tendrán que pagar IVA por sus zonas comunes, lo cual no es cierto. El cobro del IVA aplica únicamente cuando esas áreas se explotan comercialmente.”
Explicó que el artículo 3 de la Ley 675, que regula la propiedad horizontal en Colombia, define claramente que las expensas comunes están destinadas al mantenimiento, la seguridad y la reposición de los bienes comunes, sin que esto implique una actividad comercial. Sin embargo, en muchos conjuntos residenciales se han implementado modelos de cobro por el uso de ciertas áreas, lo que sí se considera una explotación económica.
¿Qué debe hacer un conjunto residencial para cumplir con la norma?
Si una propiedad horizontal decide alquilar salones comunales, cobrar por el uso de piscinas a visitantes o generar ingresos con el arriendo de parqueaderos, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- Actualizar su información en el Registro Único Tributario (RUT), incluyendo la actividad económica de explotación de bienes comunes.
- Implementar facturación electrónica, lo que implica contar con un software autorizado por la DIAN.
- Liquidar y declarar el IVA correspondiente por cada transacción que genere ingresos derivados del alquiler de espacios comunes.
- Asegurar que el pago del IVA sea asumido por el usuario final del servicio, es decir, el residente o visitante que arriende la zona común.
Sobre este punto, Duque enfatiza que “el impuesto no lo paga directamente la copropiedad, sino el consumidor. Si alguien alquila el salón social, el valor del IVA debe ser incluido en el cobro final que hace el conjunto.”
¿Qué riesgos enfrentan los conjuntos que no cumplan con la norma?
Los administradores de propiedad horizontal que omitan el pago del IVA podrían enfrentar sanciones tanto administrativas como penales.
- Multas económicas impuestas por la DIAN, las cuales pueden ser de gran impacto financiero para la copropiedad.
- Investigaciones por evasión fiscal, si la DIAN detecta que un conjunto obtiene ingresos sin declarar el IVA correspondiente.
- Responsabilidad penal para los administradores, quienes podrían ser sancionados por omisión de sus deberes tributarios.
- Sanciones a contadores y revisores fiscales que no reporten adecuadamente estos ingresos en los estados financieros de la copropiedad.
Duque advierte que “Cualquier residente puede denunciar si su conjunto le está cobrando por el uso de una zona común sin expedir una factura electrónica. La DIAN tiene mecanismos para rastrear estos ingresos a través de actas de asamblea y estados financieros de la propiedad horizontal.”
Conclusión
El pronunciamiento de la DIAN deja claro que no se afectarán las cuotas de administración ni las expensas comunes. Sin embargo, las propiedades horizontales que generan ingresos por alquiler de zonas comunes deberán cumplir con la normativa tributaria, declarando el IVA y expidiendo facturas electrónicas.
El reto ahora está en la implementación, pues muchos conjuntos residenciales no tienen la infraestructura ni el conocimiento para cumplir con esta nueva exigencia, lo que podría llevar a sanciones en el futuro. Administradores y residentes deberán evaluar si vale la pena mantener estos cobros o si es mejor eliminarlos para evitar nuevas cargas tributarias y contables. Lo que sí es seguro es que la DIAN estará vigilante. Como bien lo dijo Duque: “No se trata de generar pánico, pero sí de actuar con transparencia y dentro del marco legal para evitar problemas a futuro.”
