El laberinto de vivir en Colombia
Desde 2022, el número de hogares que viven en arriendo prácticamente alcanzó al número de hogares con vivienda propia. Para 2025, cuatro de cada diez hogares colombianos residían en arriendo, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) del Dane, ya que la medición alcanzó el 40 % de los hogares, mientras que en 2018, esa proporción era del 34 %.
José Primitivo López Martínez, juez octavo de paz de Dosquebradas, desglosa las realidades de la Ley 820 de 2003, frente a la pregunta del Diario del Otún, sobre los abusos y malentendidos más comunes en el mercado inmobiliario local. El experto advierte que, aunque la voluntad de las partes es sagrada, el desconocimiento de la norma termina convirtiendo el ejercicio de arrendar en un riesgo financiero y emocional tanto para propietarios como para inquilinos.
El depósito y las facturas
Uno de los puntos más críticos en la relación contractual es el cobro de depósitos en efectivo, una práctica que, según López, es estrictamente prohibida por la ley. El juez explica que la garantía para los servicios públicos debe tramitarse directamente ante las empresas prestadoras de servicios públicos, depositando el equivalente a tres consumos básicos más un 50%. Sin embargo, la lentitud de estos trámites ha normalizado la costumbre de cobrar desde $200 mil hasta el doble del canon por parte del arrendador.
“Esta ‘costumbre’, no se considera una infracción mientras exista voluntad mutua y el dinero se destine exclusivamente al pago de facturas pendientes. Cabe aclarar que este fondo no debe usarse para pintura, ya que la ley es taxativa: el inquilino debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, lo que incluye entregarlo pintado y aseado si así le fue entregado”.
Inmobiliarias y otros sufrimientos
El drama de los arrendatarios suele aparecer con las primeras lluvias. López Martínez advierte sobre los ‘vicios ocultos’, daños en redes de acueducto o alcantarillado que muchas veces son maquillados por propietarios o inmobiliarias. “Aprovechan el verano, pintan la casa y queda excelente, pero cuando cae una lluvia empiezan los problemas”. Ante estas situaciones, la Ley 820 ofrece dos caminos al afectado: la rebaja del canon de arrendamiento o la entrega inmediata del inmueble por incumplimiento del arrendador en las condiciones de seguridad y salubridad. La justicia de paz interviene precisamente para equilibrar estas cargas cuando las inmobiliarias, escudándose en contratos de administración, evaden su responsabilidad frente a humedades o colapsos de tuberías antiguas.
Otro dolor de cabeza lo tienen las personas que dejan su vivienda en consignación con estas empresas, porque la mayor parte de las veces un simple daño se convierte en el secuestro de todo el canon que pactaron. Aquí ya entran las secretarías de gobierno de cada alcaldía, quienes remiten a los inspectores y se vuelve un proceso largo que la gente prefiere evitar. Las inmobiliarias deben acreditar una fianza para responder a los propietarios que les confían sus casas. La recomendación del juez es buscar agencias bien estructuradas que trabajen con aseguradoras recurrentes para garantizar la transparencia del proceso.
El negocio de los ‘estudios’
En cuanto a lo probos que deben resultar los arrendatarios, el vacío legal permite abusos en los cobros por estudios de solvencia. El juez denuncia que algunas agencias reciben pagos de hasta cinco interesados para un mismo inmueble, sabiendo de antemano que solo uno será elegido o que incluso ninguno calificará, pero no existe una norma que limite el porcentaje que pueden cobrar a los aspirantes por dichos estudios, convirtiendo el cobro por este trámite en un negocio paralelo no regulado.
El ‘buen negocio’ se vuelve pesadilla
El caso de Andrés, un empleado que compró una casa en Dosquebradas como plan de ahorro, ilustra el peor escenario para un propietario. Tras meses de arriendo, recibió su casa sin aviso previo, las llaves las dejaron en una tienda y el panorama al entrar fue desolador: un gato abandonado y encerrado haciendo sus necesidades entre trastos viejos, un clóset inservible, puertas rotas, huecos en las paredes y un grado de suciedad inexplicable. A pesar de pedir un depósito de $400 mil, los daños superan con creces esa cifra, demostrando que a la hora de dar con malos inquilinos, no valen los requisitos como cartas laborales y cédulas, lo que además deja que por unos pocos, justos paguen por pecadores y se dificulte cada vez más cumplir con los requerimientos para rentar.
“La ley no prohíbe, la ley regula, pero la voluntad de las personas está por encima mientras no se lesione a nadie”.
Unos buscan, otros ofrecen y los más aventajados piden hasta certificaciones bancarias.
