Aunque el auge de la vivienda campestre impulsa el mercado inmobiliario en Pereira, la informalidad en la venta de estos lotes genera preocupación en el sector.
Durante 2023 y 2024, Fincaraiz encontró que Pereira tuvo una recuperación en su desarrollo inmobiliario, especialmente en el segmento de vivienda campestre. Este tipo de propiedad, junto con los apartamentos campestres y los lotes sin desarrollar, lidera la demanda en la capital risaraldense. El fenómeno ha sido impulsado, sobre todo, por inversionistas del interior del país y colombianos en el exterior, atraídos por el clima, la ubicación estratégica y la promesa de calidad de vida, cuyo pico más alto de ventas se dio durante la pandemia.
“Ahora la oferta ha empezado a crecer con edificios en zonas como Cerritos. Las personas han comenzado a migrar hacia ese concepto, principalmente por razones de mantenimiento. Una casa campestre implica más gastos, como piscina y jardines”, explicó Andrés Ramírez, KAM Senior de Constructoras del Eje Cafetero para Fincaraiz.
Los precios varían según el tipo de vivienda: apartamentos campestres nuevos pueden costar desde 500 millones de pesos, mientras que casas campestres de lujo pueden alcanzar los 4.000 o incluso 5.000 millones. Las zonas con mayor demanda actualmente son Cerritos, Pinares, Circunvalar y Álamos.
Vocación campestre
Así lo confirmó Víctor Baza, gerente de Camacol Risaralda, al señalar que, aunque la vivienda No VIS y el segmento campestre han mostrado un buen desempeño, se evidencia una tendencia a la baja en comparación con los picos alcanzados entre 2020 y 2022. “Nuestro territorio tiene una vocación hacia la vivienda campestre. Además de eso, hay inversionistas y personas que deciden optar por este segmento de vivienda”, afirmó.
Común y proindiviso
Sin embargo, más allá de la gran expansión que se ha dado en esta zona occidental, uno de los temas que más preocupa al gremio es el crecimiento de la informalidad en la venta de lotes rurales mediante la figura de común y proindiviso. Este mecanismo, utilizado por desarrolladores informales y algunos propietarios de tierra, permite fraccionar terrenos en dimensiones inferiores a las establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), sin generar fichas catastrales individuales ni cumplir con las normativas vigentes.
“Esta informalidad tiene un impacto ambiental fuerte, especialmente en los vertimientos y en el consumo de agua, que ni el municipio ni la empresa prestadora del servicio han logrado controlar”, advirtió Baza. Además, explicó que esta práctica se popularizó hacia 2018-2019 como respuesta al alto costo y a las restricciones del suelo reglamentado por el POT. “Si hay una demanda creciente por vivienda campestre, la oferta debe ajustarse conforme se regule el mercado del suelo de vivienda”, agregó.
Regular lo existente
Julián Buitrago Arango, secretario de Planeación de Pereira, también advirtió sobre los riesgos de la expansión urbana irregular. Según el funcionario, “cuando se dio el POT del 2016, una gran cantidad de suelo que estaba proyectado para expansión urbana se devolvió a rural, y con eso, surgieron restricciones más fuertes. Pasamos de permitir una vivienda por cada 10.000 m² a exigir 40.000 m² por unidad. Ante esta situación, muchos propietarios empezaron a hacer figuras para poder continuar con sus planes de hacer este tipo de condominios y proyectos”.
Uno de los principales problemas es el abuso de la figura de donación. Buitrago explicó que compradores de buena fe están adquiriendo terrenos rurales creyendo que podrán legalizarlos fácilmente, sin saber que muchos de estos lotes no están habilitados para vivienda. “Vamos a emitir una circular muy fuerte sobre el tema de donaciones, porque se está usando de forma indebida, y los compradores están siendo engañados”, aseguró.
El fenómeno no se concentra únicamente en sectores tradicionalmente atractivos como Cerritos o Galicia. También se ha observado un auge en Condina y Combia, donde incluso ya hay problemas serios de abastecimiento de agua. “Para los corregimientos el servicio de agua se presta a través de acueductos veredales, pero cuando la demanda desborda la oferta, y con fenómenos como El Niño, lo que empieza a verse es un problema crítico”, indicó.
