Propietarios y arrendatarios en Pereira se preguntan cuánto se ajustará la cuota de administración, la cual también debe contemplar los costos operativos y de mantenimiento.
Con la entrada en vigor del nuevo salario mínimo legal vigente, fijado con un incremento del 23,7 %, propietarios y arrendatarios en Colombia revisan sus gastos mensuales ante la expectativa de un ajuste en la cuota de administración. Este escenario se explica, en buena medida, por las recientes decisiones del Gobierno nacional en materia laboral, que incluyen la reducción progresiva de la jornada semanal y el aumento de los recargos nocturnos, medidas que impactan directamente los costos operativos de las copropiedades.
Así lo advirtió Andrés Fernando Lukas, representante legal y administrador de propiedad horizontal en Pereira, quien señaló que estos cambios afectan de manera estructural los principales rubros de gasto de edificios y conjuntos residenciales. “Todas las acciones que el Gobierno ha ejecutado en materia laboral han afectado enormemente a las copropiedades, porque nuestros principales rubros son la vigilancia y el mantenimiento, y son personas las que atienden esos servicios”, explicó.
Estructura del presupuesto y presión de costos
De acuerdo con Lukas, entre el 65 % y el 70 % del presupuesto anual de una copropiedad se destina a vigilancia y mantenimiento. Incluso cuando estos servicios son tercerizados, los contratos se ajustan automáticamente al salario mínimo y a los cambios normativos. “Cuando no se tiene personal directo, los contratos con empresas de vigilancia o mantenimiento suben en relación con el salario mínimo”, precisó.
El impacto se intensifica con los ajustes derivados de la reforma laboral. “El incremento en los recargos nocturnos y la reducción de la jornada semanal se trasladan directamente a las copropiedades que usan estos servicios”, afirmó. Según sus estimaciones, al sumar los aumentos del salario mínimo, los recargos y la reducción de horas semanales, el incremento acumulado de costos podría acercarse al 27,22 % en 2026.
Tarifas mínimas reguladas de vigilancia
A este escenario se suma la actualización de las tarifas mínimas para los servicios de vigilancia y seguridad privada las 24 horas, los 30 días del mes, definidas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Para empresas armadas y no armadas con medio humano, la tarifa base para cubrir los costos laborales y operativos equivale a:
- 9,24 SMMLV desde el 1 de julio de 2025.
- 9,53 SMMLV desde el 15 de julio de 2025.
- 9,77 SMMLV desde el 25 de diciembre de 2025.
- 9,85 SMMLV desde el 1 de julio de 2026.
- 10,21 SMMLV desde el 15 de julio de 2026.
- 10,38 SMMLV desde el 1 de julio de 2027.
A estas tarifas se suma un recargo adicional del 10 % al 11 % para cubrir gastos administrativos y de supervisión, lo que incrementa aún más el valor final del servicio.
Lukas detalló que en 2025 un guarda de seguridad de 24 horas podía costar entre 8,5 y 9 millones de pesos mensuales. Con los ajustes vigentes, ese valor podría ubicarse en 2026 entre 11 y 12 millones de pesos mensuales por guarda.
El reto, según Lukas, es encontrar un punto de equilibrio. “Lo que uno busca como administrador es que no se afecte demasiado la cuota de administración sin desmejorar la copropiedad. Cuando no hay presupuesto, lo primero que se deja de hacer son los mantenimientos periódicos, y eso termina afectando la infraestructura y hasta las pólizas de seguros”. El mensaje del sector es claro: cumplir la normativa laboral sin comprometer la sostenibilidad financiera de las copropiedades.
Lo que establece la Ley 675
La normativa que rige la propiedad horizontal en Colombia no contempla un límite específico para el incremento anual de la cuota de administración. La Ley 675 de 2001 deja esta decisión en manos de la Asamblea General de Copropietarios, encargada de aprobar el presupuesto de gastos de cada vigencia. En este sentido, el aumento no se calcula de manera automática ni está atado obligatoriamente a un indicador económico.
El artículo 38 de la ley establece que la cuota de administración debe cubrir los gastos comunes necesarios para la conservación, el funcionamiento y la administración de los bienes de uso común, como la vigilancia, el aseo, el mantenimiento, los seguros y los honorarios administrativos. Por ello, si los costos proyectados aumentan, la cuota debe ajustarse para garantizar el equilibrio financiero.
¿Entonces cuánto se debe cobrar?
En la práctica, muchas copropiedades toman como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, este criterio no es obligatorio ni vinculante. La ley no exige que el ajuste se limite a la inflación, siempre que el incremento esté respaldado por un presupuesto aprobado formalmente por la asamblea.
