La pandemia del Covid-19 ha transformado muchas instancias de la vida cotidiana. Y de esos cambios sustanciales no ha escapado el sector de la vivienda, la cual ahora no solo debe responder a espacios abiertos sino también ofrecer áreas para el teletrabajo o trabajo en casa y para el esparcimiento. Estas son las dinámicas que están predominando en este mercado, el cual se ha caracterizado además por una marcada tendencia de familias de grandes ciudades, en especial de Bogotá y del extranjero, que están buscando establecerse en el Eje Cafetero y, en especial, en Pereira.
Estos fenómenos los analizamos en diálogo con Orlando Bedoya Giraldo, Curador Urbano 1 de Pereira, quien cumple su segundo período en el cargo (9 años de ejercicio) y el cual acaba de ocupar el primer lugar a nivel local y el cuarto a nivel nacional en el concurso de méritos abierto para designar los Curadores Urbanos del período 2.022-2.026 realizado por el Departamento Administrativo de la Función Pública y la Universidad Nacional de Colombia.
¿A raíz de la pandemia que tanto cambiaron las preferencias de los compradores?
La pandemia ha traído un fenómeno muy particular: al principio generó un temor y a nivel de Curadurías se bajó un poco la presión en la radicación de proyectos, la gente no tenía claro qué iba a seguir, aunque en el tema hay que separar los públicos. Una cosa es el sector de los constructores y otro el de los compradores, los constructores han sido cautos en ese proceso, pero lo que pasó es que la gente que tenía lotes en suelo suburbano empezó a licenciar proyectos de casas de manera individual. No estamos hablando ni de nuevos proyectos ni grandes parcelaciones, simplemente el pereirano que siempre tuvo el sueño de su lote, le llegó la hora de concretarlo, pero después de la pandemia las personas ya no quieren tener estos encierros en espacios reducidos y ahora con el teletrabajo y el trabajo en casa la gente no tenía espacios adecuados para eso en casa, así que empezaron a rediseñar sus proyectos y a plantear alguna alternativas. Algunas veces se pensaba que estas casas eran solo para uso campestre y ocasional, pero ahora pasaron a ser casas de residencia con espacios de trabajo y de estudio adecuados. Entonces sí ha generado un fenómeno en ese tipo de proyectos, se ha disparado ese licenciamiento a unos niveles altísimos para ese tipo de casas. Se están generando casas por todo el suelo suburbano, en lotes de todo tipo,en sectores como la vía a Armenia, Combia y, sobre todo, en Cerritos. Ya a nivel de la construcción, al final del año pasado retomó un poco su dinámica y ha seguido con un licenciamiento normal, pero han tenido más efecto los paros y los bloqueos en el incremento de los materiales de construcción.
¿A los constructores de vivienda les tocó reinventarse?
Sí claro. Por ser el modelo de ciudad y el clima que tenemos, la gente era más dada al espacio público y al disfrute externo, pero la pandemia llevó a la vida interna y ésto demostró que los espacios que se les estaban dando no eran suficientes. Por ello ahora se están ofertando nuevos tipos de apartamentos con unos súper balcones, incluso algunos con espacio hasta para el jacussi, así mismo que las ventanas desaparezcan y que el espacio sea integrado, el paisaje es fundamental y que cuando se abra una ventana no se vean más edificios sino un espacio verde. Si es en conjuntos residenciales, garantizarles muchas comodidades, gimnasios, piscinas, zonas de encuentro, espacios de coworking… todas las comodidades donde la gente no se vea obligada a estar en un solo espacio.Y en las casas, mucho más: antes predominaban las casas con un promedio de 200 a 250 metros cuadrados, ahora se están licenciado por encima de 300 a 400 metros, con muchos espacios de trabajo, claramente definidos. Muchas veces se hacían apartamentos o casas que apenas tenían un pequeño nicho que se definía como el estudio, ahora son oficinas y mucho más amplios. Incluso hubo un proyecto que se retiró para poder agregarle un espacio adicional a las casas y salir al mercado ofreciendo, de una vez, casas con oficina.
Cerritos es el sector de Pereira de mayor dinámica en materia de vivienda y de servicios industriales y logísticos.
¿Porqué el Eje Cafetero se volvió tan atractivo para vivir para personas de otras regiones?
Se ha presentado un fenómeno que es la llegada de personas y familias de otras ciudades, algunas inclusive del exterior, que quieren ese estilo de vida y por ese lado se ha incrementado el licenciamiento. Y esto obedece a varias razones. Una de ellas el no ser una ciudad de gran tamaño, donde el asunto de las distancias es totalmente manejable, aunque para nosotros algunas distintas son muy grandes no lo es así para quienes vienen de ciudades grandes como Bogotá o Medellín para quienes resultan distancias y tiempos muy cómodos. Otro factor es el clima que ayuda mucho, además de tener un paisaje espectacular. Por ejemplo es muy particular que en proyectos de parcelaciones, donde se tienen grandes zonas de bosques y pendientes muy altas donde no son aplicables como áreas construibles, los propietarios aseguran que eso les gusta mucho a la gente de afuera: tener una zona totalmente inhóspita a donde ni siquiera pueden entrar, pero que saben que es su bosque. Todas esas condiciones nos hacen atractivos, la gente tiene además mucha facilidad de acceso a los colegios para sus hijos, éstos tienen actividades extracurriculares que pueden cumplir muy fácil porque el desplazamiento no es tortuoso.
¿Y no solo están llegando grupos familiares sino grupos de familias?
En materia de licenciamiento, en algunos casos en las Curadurías hemos visto solicitudes de grandes terrenos para que varias familias lleguen en bloque a Pereira. Gracias a su ubicación estratégica, para la gente que se radica en Pereira es muy fácil desplazarse a sitios como Salento y Filandia o a municipios de Caldas o del norte del Valle del Cauca. La verdad es que la ventaja que siempre hemos tenido como ciudad y que nos ha hecho competitivos, se está reflejando ahora en el tema de la vivienda. Y eso, desde el punto de vista urbanístico, es un tema que hay que afrontar y creo que el POT es un asunto que se debe evaluar. Pero desde el punto de vista de recaudo para el Mnunicipio de Pereira va a ser un ingreso interesante que estos metros cuadrados que estamos licenciando van a empezar a generar impuesto predial de estrato 6 y eso propiciará un mayor recaudo para el Municipio.
¿En qué proporción se ha aumentado las licencias de construcción?
Nosotros le presentamos un informe anual a la Superintendencia de Notariado y Registro y en el consolidado inicial del primer año de la pandemia el licenciamiento fue muy similar a la curva que veníamos presentando en los años anteriores y este año a agosto y a tenemos un incremento muy grande de los metros cuadrados y las viviendas, pero cuando lo miramos de manera discriminada, es básicamente vivienda campestre. Otro elemento que ha aparecido y que tampoco venía dándose con mucha claridad es el tema de las bodegas. Tenemos varios centros de almacenamiento que han incrementado el metraje, pero es evidente que este año hay un incremento en el licenciamiento.
¿Qué tanto impacto han tenido los subsidios de vivienda?
Como no tenemos generación de suelo nuevo y lo que ya se tiene está en planes parciales, la verdad no hay muchos proyectos nuevos de vivienda de interés social en Pereira. Desde hace unos años, y apenas está bajando, la vivienda de interés social se concentró en Dosquebradas, porque allí hubo un planteamiento orientado a abrir un millón de metros cuadrados para nuevos proyectos VIS y por eso ese rango de construcción se concentró en Dosquebradas y apenas están retornando a Pereira, pero en la que se tiene sí ha operado el tema de los subsidios, el subsidio a la tasa que ha sido muy efectivo para VIS y también está empezando a operar el subsidio a la tasa para vivienda No VIS, la cual puede ser hasta de $400 millones y cuyo requisito no aplica para personas que ya tengan vivienda.
¿Cómo han participado las curadurías en la revisión excepcional del POT de Pereira?
Las Curadurías hemos planteado que estos despachos son la ventana de la norma, es decir que cuando existe una norma el mejor lugar para mirar donde está realmente siendo aplicable, es útil y práctica para la ciudad es la Curaduría. en lo personal, he mantenido un diálogo constante con la Secretaría de Planeación, donde planteó inquietudes sobre claridad de la norma, aplicación del POT, que se aclaren inconsistecias o contradicciones -lo cual se corrige mediante doctrinas- y en los puntos que he considerado que este POT tiene unas cosas buenas pero también ha generado problemas.
“Muchas veces se hacían apartamentos o casas que apenas tenían un pequeño nicho que se definía como el estudio, ahora son casas con oficinas y mucho más amplias”.
